¿ESTÁ ENFRENTANDO PROBLEMAS CON SUS VECINOS, LA ADMINISTRACIÓN, RUIDOS, O EL USO INDEBIDO DE ZONAS COMUNES EN SU CONJUNTO O CENTRO COMERCIAL?

Los conflictos en Conjuntos, Centros Comerciales y Propiedades Horizontales, pueden causar daños materiales e inmateriales, que se pueden demandar para defender sus derechos y lograr indemnizaciones.

– ¡USTED NO ESTÁ SOLO!  – ¡Y NO ES UN CAMINO SIN FINAL! 

Los conflictos en PROPIEDAD HORIZONTAL son más comunes de lo que parecen y pueden escalar rápidamente, afectando no solo su calidad de vida, sino también su patrimonio, su reputación e incluso su salud emocional, y salud física. Por cuenta de un vecino ruidoso o abusivo, o peor aún, un vecino violento.

En Colombia, la ley está de su lado. Existen mecanismos legales que permiten defender sus derechos y obtener indemnizaciones por los daños materiales (como pérdidas económicas, deterioro de su inmueble o cobros indebidos), e inmateriales (como el daño moral, el acoso o la alteración de su tranquilidad personal o familiar, incluida su mascota).

No permita que LA INDIFERENCIA, EL MIEDO o el DESCONOCIMIENTO lo obliguen a TOLERAR LO QUE ES INJUSTO.

Usted tiene derecho a vivir, descansar y trabajar en paz, a que se respeten las normas de convivencia, y a que quienes causen perjuicios respondan por sus actos.

En este blog le explicamos cómo identificar estos conflictos, qué derechos puede hacer valer, y de qué manera podemos ayudarle a iniciar acciones legales eficaces para proteger su patrimonio y bienestar.

Si se identifica con alguno de los casos que aquí describimos, contáctenos hoy mismo. Estamos listos para representarlo. 

📌Breve definición de la PROPIEDAD HORIZONTAL.

La PROPIEDAD HORIZONTAL es una forma especial de dominio establecida por la Ley 675 de 2001, mediante la cual se reconoce la coexistencia de bienes de propiedad exclusiva (como apartamentos, oficinas o locales) y bienes de uso común (como pasillos, ascensores, fachadas, escaleras, zonas sociales y demás áreas compartidas), dentro de un mismo edificio o conjunto, organizado bajo un reglamento que regula la convivencia y administración de la copropiedad.

📌Importancia de la convivencia armónica en espacios compartidos.

En conjuntos residenciales, centros comerciales o edificios de oficinas, la vida en comunidad no es una opción: es una realidad diaria que exige respeto, tolerancia y reglas claras. La buena convivencia no solo favorece la tranquilidad y el bienestar emocional de quienes habitan o trabajan en estos espacios, sino que también protege el valor económico de su propiedad.

Cuando esa armonía se rompe — por ruidos constantes, invasión de espacios comunes, disputas por parqueaderos, malos manejos administrativos o conflictos financieros— el ambiente se torna tenso, inseguro y hasta hostil.

Esto no solo afecta la calidad de vida, sino que puede tener consecuencias más serias: devaluación del inmueble, pérdida de clientes, aumento de gastos legales o incluso deterioro de la salud mental, física y emocional.

Una comunidad que no logra resolver sus diferencias termina pagando un alto precio. Y lo más grave: muchos propietarios o residentes creen que no pueden hacer nada, o que deben soportar situaciones injustas por miedo, desconocimiento o presión social.

La buena noticia es que usted no está indefenso. Existen herramientas legales claras que le permiten exigir respeto, restablecer la convivencia y reclamar indemnizaciones si ha sufrido daños. Nuestro equipo de abogados está preparado para escuchar su caso, orientarlo y actuar para que recupere lo más valioso: su tranquilidad y su patrimonio. 

📌Régimen de PROPIEDAD HORIZONTAL

En los Conflictos en una PROPIEDAD HORIZONTAL, existen MECANISMOS DE CONCILIACIÓN, como lo dice en el artículo 58 de la Ley 675 de 2001, sobre la solución de conflictos, que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta ley y del reglamento de PROPIEDAD HORIZONTAL, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:

1.     Comité de Convivencia.

2.     Mecanismos Alternativos de Solución de Conflictos.

Ante:

-        Casa De Justicia.

-        Centro De Conciliación.

-        Centro De Convivencia Ciudadana.

-        Conciliador En Equidad.

-        Personería Municipal.

Cuando esto se logre, pero posterior a que se haya logrado un acuerdo, una de las partes no cumpla, usted podrá DEMANDAR ANTE UN JUEZ DE LA REPÚBLICA, no sólo a la persona que incumplió lo acordado, sino que, además dependiendo de los daños a la PROPIEDAD HORIZONTAL.

📌¿Se puede demandar a una PROPIEDAD HORIZONTAL?

Sí. En Colombia, es perfectamente posible entablar una demanda contra una PROPIEDAD HORIZONTAL cuando se han causado daños a un copropietario o a un tercero. Esto puede ocurrir por malas decisiones administrativas, omisiones en el cumplimiento del reglamento de PROPIEDAD HORIZONTAL o por acciones que vulneren los derechos de quienes habitan o tienen relación con el conjunto, edificio o centro comercial.

De acuerdo con el artículo 50 de la Ley 675 de 2001, el representante legal de la persona jurídica de la PROPIEDAD HORIZONTAL —generalmente el administrador— será quien deba responder jurídicamente en estos casos. Este representante está obligado a actuar siempre conforme a la ley y al reglamento interno de la copropiedad, y puede ser responsable por los perjuicios que se generen a los copropietarios o incluso a terceros.

Esto quiere decir que, si un administrador incumple sus funciones, omite su deber de control o suscribe contratos que generan daños o pérdidas, los afectados tienen la facultad de iniciar una acción judicial contra la persona jurídica de la PROPIEDAD HORIZONTAL, no directamente contra el administrador.

En estos casos, la demanda debe dirigirse a la copropiedad como tal, y no a nivel personal contra el administrador, aunque sus acciones puedan ser la causa del conflicto. La PROPIEDAD HORIZONTAL deberá responder legal y patrimonialmente, y podrá, si lo considera pertinente, repetir posteriormente contra su administrador.

📌Existe Desigualdad entre propietarios y arrendatarios? Un conflicto silencioso que también puede ser demandado.

En la vida en comunidad dentro de una propiedad horizontal, no todos los residentes tienen los mismos derechos, ni mucho menos el mismo nivel de protección. Los arrendatarios, aunque cumplen obligaciones y conviven en igualdad de condiciones, muchas veces son excluidos de decisiones importantes, maltratados por administraciones o vecinos.

Por otro lado, los propietarios también enfrentan desigualdad, especialmente cuando los órganos de administración privilegian ciertos intereses, abusan del cobro de sanciones, o imponen decisiones arbitrarias sin tener en cuenta la participación democrática de todos los copropietarios.

Esta desigualdad de trato y acceso a la justicia puede generar daños tanto materiales (multas injustas, cobros irregulares, restricciones al uso del inmueble) como inmateriales (humillaciones, hostigamiento, aislamiento).

Muchos afectados no saben que estos hechos pueden ser demandados y que es posible reclamar indemnizaciones por los perjuicios sufridos.

📌¿Le están negando la palabra por ser arrendatario? ¿Siente que como propietario lo tratan como si no tuviera voz ni voto?

Tiene derecho a un trato igualitario, digno y conforme a la ley.

📌¿Nadie escucha sus quejas? Cuando los llamados de atención son ignorados.

En las propiedades horizontales, como conjuntos residenciales o centros comerciales, es común que los copropietarios y residentes presenten quejas formales o llamados de atención ante la administración o el consejo de administración. Sin embargo, lo preocupante es que, en muchos casos, estas quejas terminan ignoradas, archivadas o minimizadas, sin que se tomen correctivos ni se respeten los canales de participación ciudadana.

📌¿Le ha pasado? ¿Ha denunciado comportamientos agresivos, abusos, irregularidades administrativas o afectaciones al bien común, y nadie actúa?

Cuando sus llamados de atención no son atendidos, no solo se vulnera su derecho a vivir en un entorno seguro y respetuoso, sino que también se pone en riesgo su salud, su patrimonio físico, emocional y jurídico. Este tipo de omisión puede constituir una falla en el deber legal de los administradores, quienes están obligados a velar por la armonía, el respeto y la legalidad dentro de la copropiedad.

Lo que muchos no saben es que la omisión administrativa también puede ser demandada ante un Juez de la República de Colombia, y existen mecanismos legales para exigir que se atiendan sus reclamaciones y, si corresponde, obtener una indemnización por los perjuicios causados.

📌¿Se siente excluido o mal representado en la Asamblea de Propietarios?

La Asamblea de Propietarios es el órgano máximo de decisión en una propiedad horizontal. En ella se aprueban presupuestos, se eligen administradores, se fijan sanciones y se toman decisiones que afectan directamente su patrimonio, sus derechos y su calidad de vida. Sin embargo, en muchas ocasiones, los propietarios no saben cómo participar adecuadamente, son mal representados, manipulados o incluso excluidos injustamente de estas reuniones.

📌¿Sabía que puede ser representado por un abogado ante la Asamblea?

Si usted no puede asistir o desea proteger sus intereses con respaldo legal, puede otorgar poder para que lo represente alguien que defienda realmente sus derechos. Esto es especialmente importante cuando:

Hay decisiones polémicas en juego.

Existe riesgo de aprobación de cuotas extraordinarias injustificadas.

Se busca remover o sancionar a propietarios de manera arbitraria.

Usted quiere hacer valer su voz, pero no sabe cómo hacerlo legalmente.

👉En estos casos, contar con una representación legal adecuada no solo le permite participar con fuerza en las decisiones, sino que puede evitar futuros conflictos o incluso anular decisiones que vulneren sus derechos.

📞 No permita que otros decidan por usted sin su conocimiento ni consentimiento. Si siente que está perdiendo el control sobre lo que ocurre en su copropiedad, contáctenos. Estamos listos para representarlo ante la Asamblea y proteger su patrimonio.

📌 Marco jurídico aplicable:

Ley 675 de 2001: principios generales, obligaciones de los copropietarios, funciones de la asamblea y administración.

Decreto 1736 de 2012: promoción de mecanismos alternativos de solución de conflictos, conciliación extrajudicial.

Artículo 390 del Código General del Proceso: descripción de las medidas cautelares y cuándo es viable acudir a la vía judicial.

📌Conflictos más frecuentes en PROPIEDAD HORIZONTAL:

Mal uso o apropiación indebida de bienes comunes.

Incumplimiento del reglamento de propiedad.

Problemas de convivencia (ruidos, mascotas, invasión de privacidad).

Mora en el pago de cuotas de administración o sanciones mal impuestas.

📌Impacto de estos conflictos en el patrimonio familiar:

Daños al patrimonio económico: desvalorización del inmueble, costas procesales, deterioro de los bienes comunes.

Afectaciones al patrimonio intangible: alteración de la tranquilidad del hogar, tensiones emocionales, deterioro de relaciones familiares y sociales.

Rutas efectivas para prevenir y resolver los conflictos:

Revisión de reglamento interno y uso de la comunicación asertiva.

Intervención del administrador o consejo de administración.

Uso de la conciliación extrajudicial como herramienta obligatoria antes de acudir a la justicia (Decreto 1736).

Acudir a la vía judicial como último recurso, destacando cómo se aplica el artículo 390 del CGP en estos casos.

📌¿Su conjunto no es seguro? La seguridad también es su derecho… y es obligación legal de la constructora y la administración.

Cuando una persona adquiere un inmueble en propiedad horizontal, ya sea en un conjunto residencial, edificio o centro comercial, lo hace con la expectativa de encontrar un entorno seguro, vigilado y funcional. Esa expectativa no es solo razonable: está respaldada por la ley.

Tanto las constructoras (durante la entrega del inmueble y los primeros años) como las administraciones (una vez conformada la propiedad horizontal), tienen la obligación legal y contractual de garantizar condiciones adecuadas de control, vigilancia y seguridad para todos los residentes y usuarios.

Sin embargo, es común encontrar situaciones como:

Cámaras de seguridad sin funcionamiento.

Vigilancia tercerizada sin supervisión ni capacitación.

Fallas en los cerramientos, porterías o sistemas de acceso.

Zonas comunes sin iluminación o señalización adecuada.

Hurtos, vandalismo o situaciones de riesgo que no son atendidas oportunamente.

Estas fallas pueden derivar en daños materiales e inmateriales, como robos, afectaciones a la integridad física, traumas emocionales o pérdida de confianza en la copropiedad. Lo más grave: ¡usted puede estar pagando administración por un servicio que no se le está garantizando!

📌¿Le ocurrió un robo dentro del conjunto? ¿Sufrió una agresión en zonas comunes por falta de control? ¿La constructora entregó un sistema de seguridad deficiente?

Tiene derecho a exigir reparación, mejorar las condiciones de vigilancia y, si es necesario, demandar por los perjuicios sufridos.

+ Toda empresa de vigilancia y seguridad en Colombia debe pagar un póliza cuando presta sus servicios en las Propiedades Horizontales.

Lea también:

Incumplimiento del Contrato por parte de la Constructora: https://www.corpocolombianos.org/post/incumplimiento-de-contrato-de-constructora  

+ Incumplimiento en la entrega de las zonas comunes, zonas comunes esenciales. 

Por ejemplo: La administración dejó que la fachada del edificio se afectar por las lluvias y por el sol, causando que dejara permear las lluvias, causando filtraciones en una habitación del apartamento.

Esto no sólo le está causando problemas de filtraciones, sino que, además, su apartamento o propiedad, si no que usted arrienda el apartamento, y por estos daños, sus arrendatarios el entregan el apartamento causándole no sólo problemas económicos, sino que pone en riesgo su capital, ya que, por no tener el apartamento en buenas condiciones, el arrendatario puede demandarlo por incumplir el contrato, al no tener buenas condiciones el inmueble.

+ Conclusión reflexiva:

Importancia de resolver los conflictos de forma temprana.

Necesidad de entender que proteger la convivencia y el respeto mutuo también es proteger el patrimonio familiar.

Llamado a la corresponsabilidad de todos los miembros de la comunidad.