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INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE CONSTRUCTORA

Actualizado: 18 jul 2023

INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR PARTE DE UNA CONSTUCTORA INMOBILIARIA.


Las constructoras inmobiliarias juegan un papel muy importante como empresas facilitadoras para realizar, administrar o llevar a cabo diferentes actividades del sector inmobiliario, entre ellas, la gestión documental frente a una venta o arriendo, promoción para la venta, permuta o arriendo de un bien comercial o de vivienda, asesoría legal e intermediación en la consecución de créditos hipotecarios o de leasing, corretaje, promoción de venta de proyectos urbanísticos y constructivos, y apoyo en trámites de avalúos y temas notariales.


En algunos casos, estas empresas Constructoras, puede llegar a cometer errores o incumplir en alguna de las actividades mencionadas anteriormente, ocasionando con ello, inconvenientes no esperados por parte de los clientes que depositaron su confianza a la inmobiliaria Constructora.



¿QUÉ PASA SI UNA CLÁUSULA ES ABUSIVA EN UN CONTRATO?

Las cláusulas abusivas podrán presentarse, tanto en contratos verbales como escritos, y el primer paso para proteger sus derechos es presentar una reclamación directa ante el proveedor que le vendió el producto o servicio.




¿QUÉ PUEDO HACER SI UNA CONSTRUCTORA ME INCUMPLE CON EL CONTRATO?

Debe usted acudir o poner una queja en la alcaldía municipal, si usted no encuentra respuesta a su queja en la alcaldía, el siguiente paso es interponer una demanda civil ante un Juez de la República, o, dependiendo de la conducta de la Constructora, ante la Superintendencia de Industria y Comercio, con la cual usted pueda reclamar a la constructora el pago de la indemnización por daños y perjuicios. Esta es una cláusula que debe estar consignada desde el principio en la promesa de compraventa.




¿CUÁLES SON LOS REQUICITOS PARA DEMANDAR A UNA CONSTRUCTORA?


¿CUÁNTO TIEMPO HAY PARA CONTESTAR UNA DEMANDA?

El término para contestar la demanda es de 20 días hábiles los cuales empiezan a contar a partir de la notificación de la demanda.



¿CUÁNDO HAY INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO?

Cuando una de las partes que han suscrito el contrato ha incumplido una o varias de las clausulas estipuladas en el contrato.



¿CUÁNDO PUEDO DEMANDAR POR DAÑOS Y PERJUICIOS A UNA

CONSTRUCTORA?


Cuando los trabajadores o representantes, han cometido un hecho generador de un daño y por consiguiente ese daño ha ocasionado un perjuicio en una persona o una comunidad de personas.


Ejemplo:

*Por muerte de uno de sus trabajadores.

*Por muerte de un transeúnte.

*Por daño a los predios colindantes.

*Por obras en mal estado.

*Por incumplimiento de contrato.

*Por incumplimiento en la entrega de las obras.

*Por mala calidad de la obra.



CLÁUSULAS ABUSIVAS EN CONTRATOS CON CONTRUCTORAS.



1. Falta de reciprocidad de las prestaciones de plantearse el desistimiento del contrato


El principio de equivalencia de las prestaciones debe presidir cualquier vínculo contractual para evitar un desequilibrio acentuado a favor de una de las partes contratantes. En el concreto ámbito de la promoción y compraventa inmobiliaria el promotor es el que confecciona unilateralmente los contratos y predispone el contenido de los mismos sin aceptar en la mayoría de las ocasiones negociación alguna sobre los términos de una determinada cláusula.


Las cláusulas que abundan en los contratos que nos ocupan son aquellas que establecen una penalización más o menos relevante para el comprador e n el caso de desistimiento por el mismo del contrato o ante la ocurrencia de determinadas circunstancias, sin que se establezca idéntica penalización al promotor.


2. La imposición al comprador del pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (comúnmente conocido como “plusvalía municipal”).


3. Obligar al comprador a subrogarse en la hipoteca solicitada por el promotor-vendedor para financiar la construcción del edificio.


Vendedor altere el precio de la vivienda durante la construcción.

El precio es un elemento esencial en el contrato de compraventa sin que el vendedor pueda modificarlo a su libre albedrío. Únicamente podría admitirse si existiera una causa objetiva perfectamente justificada y siempre y cuando se permitiera al comprador desistir del contrato de compraventa sin penalización alguna de darse esta circunstancia.


Como conclusión a todo lo expuesto anteriormente, no existe una relación cerrada y exhaustiva de cláusulas abusivas en el ámbito de la compraventa de vivienda en construcción. La casuística puede ser muy variada y habrá que efectuar un control de legalidad del contrato para comprobar que el promotor-vendedor no ha introducido cláusulas abusivas en perjuicio de los adquirentes.


HISTORIA


Marta y Fabio están recién casados, por tal motivo decidieron comprar un apartamento nuevo, de muchas opciones contrataron con la oferta mejor y más favorable que tuvieron, el apartamento tenía un valor de $430.00.000 millones ellos debían cancelar la primera cuota por un valor de 126.000.000 millones la cual se decía ser pagada en una cuota de $5.000.000 y 40 cuotas de 3.025.000 para un restante de 304.000.000 millones como valor de financiamiento.


Marta y Fabio cumplen de manera puntual con sus cuotas durante más de un año, debido a una compleja situación económica estos deciden hacer sucesión del contrato del apartamento a un amigo cercano y solicitan un servicio de asesoría a la constructora para dicho trámite.


La constructora se niega a dicha petición sin ningún tipo de argumentos y sin alguna justificación jurídica, la sesión de contrato desnaturalizado es una faculta propia que posee dicho contrato. La constructora manifiesta por correo electrónico que no aprueba la sesión del contrato.


La constructora olvida conocer la naturaleza del contrato unilateral y no tiene en cuenta que el contrato tiene como característica la sesión de mismo por parte del optante


Unos días después la constructora por medio de una llamada telefónica decide SI aceptar la sucesión del contrato pero bajo una clausula supremamente ABUSIVAS que implican que la persona que tomara el contrato debía pagar el apartamento por un valor de 513.000.000 millones es decir con una diferencia de 83.000.000 millones.



EN ESTE BREVE RELATO OBSERVAMOS UN EJEMPLO DE COMO MUCHAS EMPRESAS INVOLUCRAN LAS CLAUSULA ABUSIVAS DENTRO DE SUS CONTRATO.



IMPORTANTE:

Se considera abusiva cualquier cláusula que permita al vendedor aumentar el precio final de la vivienda sin que existan razones objetivas y sin que se reconozca al comprador el derecho a resolver el contrato si el precio final resulta muy superior al inicialmente establecido.




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